房地产开发商有哪些保险责任选择?

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房地产开发商会经常聘请总承包商 (GC) 来建造他们的 房地产开发 项目,认为他们已将责任转移给 GC。然而,开发者是最终的 GC。正如 GC 应聘用承担责任的分包商(subs)一样—— 商用汽车 and 工伤赔偿保险——并被列为附加被保险人,使潜艇保险成为第一道防线; GC 预计将提供相同的伤亡保险,并将开发商命名为额外的被保险人。

问题是当开发人员被起诉而 GC 和 subs 没有被起诉时会发生什么?作为附加被保险人,您将承担替代责任,但不承担主要责任,这意味着如果您作为开发商是唯一被起诉的人,则您没有承保范围。或者如果有GC没有疏忽的情况,有人在非施工区域滑倒。

房地产开发商可以获得三个级别的保护来降低风险敞口: 仅场所责任、所有者利益(场所和产品,以及已完成的运营)和总结保险(开发商控制的保险范围)。

1.      处所责任 – 通常,GC 的覆盖范围将为“建筑活动”提供覆盖,因此开发商仍会接触到未包括在建筑活动中的区域,其中可能包括项目周围的空地。

示例:如果行人来到现场并在不属于施工区域的滑倒事故中受伤,则 GC 的政策很可能不会做出回应。但是,以开发商的名义制定房屋责任政策将提供这种保护。

这种覆盖范围相对有限且价格低廉。

 

2.      业主权益责任 – 这是针对提供场所责任和具有完整运营覆盖范围的产品的开发商的覆盖范围。这与 GC 自己为房地和建筑活动提供的保险范围基本相似。该政策可以在项目完成时延长期限,这将延长至诉讼时效(通常为 10 年,最后有 2 年的报告期)。

这是相关的,因为 GC 通常将开发商列为项目期限内其承保范围内的额外被保险人,但开发商的责任风险会延长至诉讼时效到期。

因此,如果在完成后提出索赔,则将没有产品和已完成的运营范围。另一个挑战是在 7 或 8 年后提出索赔时找到 GC。较大的可能在附近,但其他可能已经出售、合并或关闭。

通过诉讼时效制定业主利益政策将为开发商提供保护。

这样做的成本低于 GC 支付的费用,但仍高于仅前提政策。

 

3.      包起来 –也称为所有者控制的保险单。以前,这种政策只适用于非常大的项目,但近年来这种情况发生了变化。这本质上是一项包含 GC 和分包商保险的业主利益政策。开发商为所有参与项目的人购买责任,然后在您收到 GC 和潜艇的投标后,您让他们排除项目的保险费用。

很多时候,由于规模经济,您的成本会更低,而节省的投标成本可以抵消大部分(如果不是全部)保单成本。根据承包商的规模,在某些交易上可能会领先,因为较小的承包商成本较高。

此选项的优点是开发人员知道覆盖范围和排除范围是什么,选择限制,并且不必担心 GC 或具有覆盖失效的 sub。

您还可以购买包含诉讼时效的时间范围。需要进行一些管理,但计划的一部分是选择一名顾问来管理此过程。承运人将提供一份经批准的顾问名单。

一旦您通过消除保险成本来降低项目的投标价格,最终成本可能会低于购买所有者权益保单。

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凯利米勒

Kelly 是 专业保险人 Agency, LLC 的总裁。他拥有 30 年的注册保险顾问 (CIC) 资格;他的培训包括大陆保险公司的商业航线培训计划以及 CIC 和 CPCU 计划课程。

http://professionalinsurorsokc.com/kelly-miller
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